不動産の有効活用
今回は土地の活用方法、不動産証券化について紹介しようと思います。
〇土地の活用方法
・ 自己建設方式
土地所有者が自ら土地の上に建物を建設し、賃貸業務を行う方法。
メリット：収益と権利が全て自分のものになる。
デメリット：手間がかかる。専門知識がいる。リスクが高い。資金が大量に必要。
・ 土地信託方式
信託銀行に土地を信託し建物建設・運営管理を任せ、信託銀行の運用収益を不動産所得として受け取る方法。
メリット：自己資金が不要。信託銀行のノウハウを使える。信託受益権を譲渡可能。
デメリット：信託手数料がかかる。
・ 事業受託方式
デベロッパーに資金を渡し建物建設・運営管理まで委託し、賃料を受け取る方式。
メリット：デベロッパーのノウハウを使える。
デメリット：資金が大量に必要。デベロッパーへの支払がかかる。
・ 定期借地権方式
土地を定期借地権として貸出し、賃料を受け取る方式。
メリット：自己資金が不要。事業リスクは賃借人が負う。
デメリット：地代収入のため収益力に劣る。土地の転用が長期間不可能。
・ 等価交換方式
出資した土地にデベロッパーが出資建設した建物を地主とデベロッパーがそれぞれ出資比率に応じた割合で土地建物を取得する方式。土地と建物を等価値で交換する。
メリット：自己資金が不要。デベロッパーのノウハウを使える。
デメリット：利害関係者が多人数になる。
〇不動産証券化
不動産に関する権利を証券として発行したもので、投資家から集めた資金で不動産を所有し、そこから生じた賃料・売却益を投資家に配当する。
・種類
〇土地の活用方法
・ 自己建設方式
土地所有者が自ら土地の上に建物を建設し、賃貸業務を行う方法。
メリット：収益と権利が全て自分のものになる。
デメリット：手間がかかる。専門知識がいる。リスクが高い。資金が大量に必要。
・ 土地信託方式
信託銀行に土地を信託し建物建設・運営管理を任せ、信託銀行の運用収益を不動産所得として受け取る方法。
メリット：自己資金が不要。信託銀行のノウハウを使える。信託受益権を譲渡可能。
デメリット：信託手数料がかかる。
・ 事業受託方式
デベロッパーに資金を渡し建物建設・運営管理まで委託し、賃料を受け取る方式。
メリット：デベロッパーのノウハウを使える。
デメリット：資金が大量に必要。デベロッパーへの支払がかかる。
・ 定期借地権方式
土地を定期借地権として貸出し、賃料を受け取る方式。
メリット：自己資金が不要。事業リスクは賃借人が負う。
デメリット：地代収入のため収益力に劣る。土地の転用が長期間不可能。
・ 等価交換方式
出資した土地にデベロッパーが出資建設した建物を地主とデベロッパーがそれぞれ出資比率に応じた割合で土地建物を取得する方式。土地と建物を等価値で交換する。
メリット：自己資金が不要。デベロッパーのノウハウを使える。
デメリット：利害関係者が多人数になる。
〇不動産証券化
不動産に関する権利を証券として発行したもので、投資家から集めた資金で不動産を所有し、そこから生じた賃料・売却益を投資家に配当する。
・種類
テーマ : ファイナンシャル・プランナー（ＦＰ） - ジャンル : ファイナンス
不動産に係る税金
不動産の取得・保有・譲渡にかかわる税金をそれぞれ紹介しようと思います。
〇取得時
・ 不動産取得税
課税標準：固定資産税評価額
税率：4％（但し、住宅の土地建物はH21.3まで3％）
申告納付：取得日から60日以内に都道府県から送られてきた納税通知書により納付
・ 不動産取得税の軽減
新築住宅：床面積50〜240�屬凌恵杤斬陲�1,200万円控除される。
中古住宅：床面積50〜240�屬凌恵杤斬陲�350〜1,200万円控除される。（築年数による）
住宅用土地：土地と住宅の購入間隔が1年(又は3年)以内のときは、45,000円と宅地1�峅然福�1/2×床面積の2倍×3％の高い方が控除される。
・ 印紙税
契約書・手形・受益証券・定款・預金証書などを作成したときに国が課税する税金。
税額：記載金額に応じて400円〜6万円
申告納付：収入印紙を購入し、契約書に貼り割印する等。
過怠税：未納付額の3倍(最低額1,000円)。但し、自主的に申し出ると不納付額の1.1倍。
非課税：建物賃貸借契約書、3万円未満の受領書、1万円未満の契約書など。
・ 登録免許税
不動産、船舶、会社、人の資格などについての登記、登録、特許に国が課税する税金。
税額：案件による
申告納付：現金納付し、領収証書を登記等の申請書にはり付けて提出する。但し、税額3万円以下では印紙納付ができ、事後納付ができる免許もある。
・ 登録免許税の軽減
住宅用建物は床面積50�岼幣紊巴�25年以内だと軽減税率が適用される。
〇保有時
・ 固定資産税
課税標準：固定資産税評価額
税率：1.4％（異なる市町村もある）
・ 固定資産税の軽減
住宅用土地：200�岼焚爾良�分の固定資産税評価額は1/6。200�崢兇良�分は1/3。但し家屋の10倍までの土地が上限。
新築住宅：床面積50〜280�屬里箸�120�屬泙任良�分の税額を当初3年間は1/2になる。
耐震改修：S57以前築の建物をH18〜H27に30万円以上耐震改修し、市町村に申告した場合、120�屬泙任良�分の税額は1/2になる。
・ 都市計画税
課税標準：固定資産税評価額
税率：0.3％(異なる市町村もある)
・ 都市計画税の軽減
住宅用土地：200�岼焚爾良�分の固定資産税評価額は1/3。200�崢兇良�分は2/3。
〇売却時
・ 譲渡所得に対する所得税
長期譲渡所得：売却した年の1月1日において所有期間が5年超の土地・建物の売却所得
短期譲渡所得：上記以外の売却所得
税額：所得税法上の合算課税
・ 譲渡所得の軽減措置
住宅特別控除：親族への売却で無いなどの要件を満たしたとき、譲渡益から3,000万円を控除できる。
住宅低率課税：10年超保有する住宅の売却は、譲渡所得6,000万円以下のとき税率が10％となり、6,000万円超のとき税率が15％-300万円となる。
住宅買換特例：住宅を10年以上保有するなどの要件を満たしたとき、買換住宅の譲渡時まで課税が繰り延べられる。
住宅譲渡損失：住宅を5年以上保有するなどの要件を満たしたとき、損益通算で余った譲渡損失を3年間繰り越せる。
〇取得時
・ 不動産取得税
課税標準：固定資産税評価額
税率：4％（但し、住宅の土地建物はH21.3まで3％）
申告納付：取得日から60日以内に都道府県から送られてきた納税通知書により納付
・ 不動産取得税の軽減
新築住宅：床面積50〜240�屬凌恵杤斬陲�1,200万円控除される。
中古住宅：床面積50〜240�屬凌恵杤斬陲�350〜1,200万円控除される。（築年数による）
住宅用土地：土地と住宅の購入間隔が1年(又は3年)以内のときは、45,000円と宅地1�峅然福�1/2×床面積の2倍×3％の高い方が控除される。
・ 印紙税
契約書・手形・受益証券・定款・預金証書などを作成したときに国が課税する税金。
税額：記載金額に応じて400円〜6万円
申告納付：収入印紙を購入し、契約書に貼り割印する等。
過怠税：未納付額の3倍(最低額1,000円)。但し、自主的に申し出ると不納付額の1.1倍。
非課税：建物賃貸借契約書、3万円未満の受領書、1万円未満の契約書など。
・ 登録免許税
不動産、船舶、会社、人の資格などについての登記、登録、特許に国が課税する税金。
税額：案件による
申告納付：現金納付し、領収証書を登記等の申請書にはり付けて提出する。但し、税額3万円以下では印紙納付ができ、事後納付ができる免許もある。
・ 登録免許税の軽減
住宅用建物は床面積50�岼幣紊巴�25年以内だと軽減税率が適用される。
〇保有時
・ 固定資産税
課税標準：固定資産税評価額
税率：1.4％（異なる市町村もある）
・ 固定資産税の軽減
住宅用土地：200�岼焚爾良�分の固定資産税評価額は1/6。200�崢兇良�分は1/3。但し家屋の10倍までの土地が上限。
新築住宅：床面積50〜280�屬里箸�120�屬泙任良�分の税額を当初3年間は1/2になる。
耐震改修：S57以前築の建物をH18〜H27に30万円以上耐震改修し、市町村に申告した場合、120�屬泙任良�分の税額は1/2になる。
・ 都市計画税
課税標準：固定資産税評価額
税率：0.3％(異なる市町村もある)
・ 都市計画税の軽減
住宅用土地：200�岼焚爾良�分の固定資産税評価額は1/3。200�崢兇良�分は2/3。
〇売却時
・ 譲渡所得に対する所得税
長期譲渡所得：売却した年の1月1日において所有期間が5年超の土地・建物の売却所得
短期譲渡所得：上記以外の売却所得
税額：所得税法上の合算課税
・ 譲渡所得の軽減措置
住宅特別控除：親族への売却で無いなどの要件を満たしたとき、譲渡益から3,000万円を控除できる。
住宅低率課税：10年超保有する住宅の売却は、譲渡所得6,000万円以下のとき税率が10％となり、6,000万円超のとき税率が15％-300万円となる。
住宅買換特例：住宅を10年以上保有するなどの要件を満たしたとき、買換住宅の譲渡時まで課税が繰り延べられる。
住宅譲渡損失：住宅を5年以上保有するなどの要件を満たしたとき、損益通算で余った譲渡損失を3年間繰り越せる。
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区分所有法（マンション法）
マンション法と呼ばれるマンションの区分所有に関する法律を紹介します。
〇概要
〇敷地利用権
マンションの敷地を利用できる権利のこと。
専有部分と切り離して処分することはできないが、特約で処分が可能となる。
専有部分と一体の権利として、敷地権の持ち分が登記簿の表題部に登記される。
マンションを売買するときには、専有部分の移転登記だけで済み、土地の登記は必要ない。
〇管理規約
区分所有者相互間の関係を定めるための規約。
規約や共有部分の変更には一定以上の賛成数が必要となる。
→4/5以上：建替え
→3/4以上：重大変更 大規模滅失の復旧 管理組合法人化
→1/2以上：管理行為 軽微変更
→1/5以上：集会の召集
〇概要
〇敷地利用権
マンションの敷地を利用できる権利のこと。
専有部分と切り離して処分することはできないが、特約で処分が可能となる。
専有部分と一体の権利として、敷地権の持ち分が登記簿の表題部に登記される。
マンションを売買するときには、専有部分の移転登記だけで済み、土地の登記は必要ない。
〇管理規約
区分所有者相互間の関係を定めるための規約。
規約や共有部分の変更には一定以上の賛成数が必要となる。
→4/5以上：建替え
→3/4以上：重大変更 大規模滅失の復旧 管理組合法人化
→1/2以上：管理行為 軽微変更
→1/5以上：集会の召集
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不動産の賃貸取引
主に「借地借家法」で定められている不動産賃貸での留意点を説明します。
〇借地権
建物所有を目的として、地主から土地を借りて使用する権利のこと。
借地権の登記が原則だが実際には行われず、建物の登記で第三者に対抗できる。
〇借家権
賃料を支払って建物を使用する賃借権のこと。
賃借権の登記が原則だが実際には行われず、建物の引渡しで第三者に対抗できる。
〇借地権
建物所有を目的として、地主から土地を借りて使用する権利のこと。
借地権の登記が原則だが実際には行われず、建物の登記で第三者に対抗できる。
〇借家権
賃料を支払って建物を使用する賃借権のこと。
賃借権の登記が原則だが実際には行われず、建物の引渡しで第三者に対抗できる。
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不動産の売買取引
不動産の売買取引に留意すべき点を紹介したいと思います。主に宅建業法上の規制です。
〇宅建業者報酬の上限
・ 仲介
売買取引200万円以下部分→売買金額×5％
売買取引200万円〜400万円部分→売買金額×4％
売買取引400万円以上のとき→売買金額×3％＋6万円
・ 代理
仲介の2倍
〇手付金
売買代金の20％を超える手付金を売主が受け取ることはできない。
売主、買主の双方が、「契約の履行」に着手するまでは、買主は手付金を放棄することで、また売主は受け取った手付金の2倍を買主に返すことで売買契約を破棄することができる。
〇危険負担特約
民法上、売買契約成立後引渡し前に売主の責任なく建物が滅失した場合、買主は売買代金全額を支払わなければならない。
ただし危険負担の特約により、建物引渡しのときまで売主が損害(危険)負担することが慣習となっている。
〇瑕疵担保責任
売主は売買物件に隠れた瑕疵があった場合、たとえ過失が無くても、責任を負わなければならない。
買主は瑕疵が重い場合契約を解除できる。瑕疵が軽くても損害賠償を請求できる。
しかし、民法が定める瑕疵担保責任の期間は1年と短く、しかも特約で排除できるため、「住宅の品質確保等に関する法律」で期間を10年に延長し、しかも特約でも排除できないとした。
〇宅建業者報酬の上限
・ 仲介
売買取引200万円以下部分→売買金額×5％
売買取引200万円〜400万円部分→売買金額×4％
売買取引400万円以上のとき→売買金額×3％＋6万円
・ 代理
仲介の2倍
〇手付金
売買代金の20％を超える手付金を売主が受け取ることはできない。
売主、買主の双方が、「契約の履行」に着手するまでは、買主は手付金を放棄することで、また売主は受け取った手付金の2倍を買主に返すことで売買契約を破棄することができる。
〇危険負担特約
民法上、売買契約成立後引渡し前に売主の責任なく建物が滅失した場合、買主は売買代金全額を支払わなければならない。
ただし危険負担の特約により、建物引渡しのときまで売主が損害(危険)負担することが慣習となっている。
〇瑕疵担保責任
売主は売買物件に隠れた瑕疵があった場合、たとえ過失が無くても、責任を負わなければならない。
買主は瑕疵が重い場合契約を解除できる。瑕疵が軽くても損害賠償を請求できる。
しかし、民法が定める瑕疵担保責任の期間は1年と短く、しかも特約で排除できるため、「住宅の品質確保等に関する法律」で期間を10年に延長し、しかも特約でも排除できないとした。
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